Come nominare e revocare un amministratore
Per capire quanta nebulosità c’è nel mondo dell’amministrazione condominiale, proviamo a fare chiarezza sul primo punto che interessa un amministratore, ovvero come questo può essere nominato e/o revocato.
Nella mia vita da condòmino, nessuno dei professionisti che si è occupato di amministrare il mio condominio mi ha mai detto quanto di seguito riportato.
NOMINA
La nomina dell’amministratore è obbligatoria, ai sensi dell’art. 1129 c.c., quando i condomini sono più di quattro. L’articolo in questione è inderogabile, quindi non sono ammissibili clausole regolamentari o patti sottoscritti all’unanimità dai condomini, che modifichino i principi voluti dal legislatore.
Modalità e criteri per la nomina
La nomina dell’Amministratore spetta all’assemblea. La giurisprudenza ha ritenuto che la nomina dell’Amministratore rientri nell’ordinaria amministrazione dell’edificio, per cui la convocazione deve essere indirizzata all’usufruttuario del singolo piano o porzione di piano e non al nudo proprietario (Cass. n. 124/1978). La maggioranza necessaria per la nomina del nuovo amministratore è costituita da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, II° co., c.c.).
La durata dell’incarico
L’art. 1129, II° co. c.c. dispone che “l’Amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall‚assemblea”. Per la conferma si richiede la deliberazione dell’assemblea dei condomini da adottarsi con le maggioranze prescritte per la nomina ai sensi dell’art. 1136, IV co., c.c..
LA CESSAZIONE DELL’INCARICO
La rinuncia
L’amministratore può rinunciare all’incarico prima della scadenza del mandato. Le dimissioni non richiedono giustificazioni, potendo l’amministratore addurre sia ragioni di carattere personale sia ragioni di opportunità. Per consolidata giurisprudenza l’amministratore cessato, e quindi anche quello dimissionario, deve continuare a esercitare le proprie funzioni finché non viene sostituito (Cass. n. 2214/1976; Cass. n. 572/1976).
La revoca da parte dell’assemblea
L’art. 1129 c.c. al II° comma disciplina la revoca dell‚amministratore da parte dell‚assemblea.
Per quanto l’art. 1129 prevede la facoltà dei condomini di revocare, in ogni tempo ed in presenza od assenza di giusta causa, l’amministratore (la revoca dello stesso può avvenire solo in sede di assemblea ordinaria/straordinaria).
L’art. 66 disp. att. c.c. prevede che “l’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall‚art. 1135 c.c., può essere convocata in via straordinaria quando ne è fatta richiesta all’amministratore da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio, decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione”.
La revoca dell’amministratore potrà essere adottata dall’assemblea con le maggioranze previste dal 2° e 4° comma dell’art. 1136 c.c., ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
La revoca può avvenire anche attraverso la nomina di un nuovo amministratore, come stabilito sopra, poiché trattandosi di un rapporto di mandato, tale nuova nomina comporta la revoca implicita dell’amministratore precedente.
La revoca da parte dell’Autorità Giudiziaria
L’art. 1129 c.c. al III° comma disciplina la revoca dell’amministratore da parte dell’autorità giudiziaria.
Diversamente, l’amministratore può essere revocato dall’Autorità Giudiziaria su ricorso di ciascun condomino se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, se vi sono fondati sospetti di irregolarità e se per un procedimento giudiziario che esorbita dalle sue attribuzioni non ne da notizia all’assemblea.
Per quel che riguarda il procedimento di revoca la relativa istanza va rivolta da uno o più condomini al Tribunale, che decide in Camera di Consiglio con decreto motivato, sentito l’Amministratore (Cass. n. 849/1967). Avverso il provvedimento di revoca può essere preposto reclamo alla Corte di Appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione (ari. 64, disp. att. c.c.).
A cura di Alessandro Merli
