Come risparmiare e/o guadagnare con la casa in affitto

Questo è il mio primo articolo che non tratta di Difesa Personale e lo scrivo dopo la recente pubblicazione del nuovo ebook: “Battere la crisi” che in questi giorni, con mia grande soddisfazione, sta riscontrando un notevole successo.

L’ho scritto “solo” per due categorie di lettori: per chi abita in una casa in affitto oppure per chi ha affittato una casa a qualcuno. Mi scuso con chi resterà escluso perché non interessato a questo tema; cercherò di rimediare in un prossimo articolo cercando di affrontare un altro argomento di più ampio interesse.

Oggi ho però deciso di scrivere su questo tema per i seguenti motivi:

1 – Oggi il costo degli affitti è decisamente molto alto e, per una famiglia media, è una spesa che incide in modo pesante sul bilancio familiare. Pertanto se è possibile, in qualche modo, risparmiare dei soldi riducendo il canone mensile, non è male farlo al più presto.

2 – Il proprietario che ha deciso di investire i propri risparmi in un appartamento in modo da avere una rendita derivante dall’affitto, in questo periodo di crisi, si trova a dover temere sempre di più che il proprio inquilino non riesca a far fronte al pagamento mensile. In questi mesi sono notevolmente aumentati i casi di ottimi inquilini che oggi non sono più in condizione di sostenere il costo dell’affitto e quindi sono morosi. Inoltre, la tassazione applicata sulle case in affitto (730 – ICI) incide in modo elevato erodendo la redditività per i proprietari.

Gli interessi dei due interlocutori, locatore e affittuario, sembrano quindi essere antitetici.

Battere la crisi significa trovare contemporaneamente il modo per RISPARMIARE (per chi paga l’affitto) e GUADAGNARE DI PIU’ (per chi è proprietario dell’immobile).

Ma è possibile? … e come possiamo fare?

La soluzione esiste, è legale e consiste nel “rivedere” il contratto in essere alla luce delle nuove normative fiscali. Il contratto si chiama “CONTRATTO ASSISTITO” e in pratica si tratta di stipulare tra Proprietario ed Inquilino un nuovo contratto che abbia certe caratteristiche stabilite dalla legge.

In questo modo lo Stato riconosce al Proprietario una serie di “Agevolazioni Fiscali” e pertanto è possibile concordare preliminarmente un nuovo canone, anche inferiore a quello attualmente stabilito (ecco il vantaggio per l’inquilino!); grazie alla nuova tipologia di Tassazione al Proprietario rimangono in tasca (al netto delle tasse) più soldi nonostante incassi ogni mese un affitto Lordo inferiore.
Questo tipo di contratto ha una durata di 3 anni, rinnovabile di altri 2 anni alla scadenza (quindi non è il 4+4 attuale). Inoltre, per quanto riguarda il calcolo del RISPARMIO FISCALE, bisogna fare riferimento ad alcune variabili tra cui all’imposta ICI (che varia da comune a comune) e al reddito complessivo del proprietario (più il proprietario ha un reddito proprio elevato e maggior vantaggio fiscale ottiene).

Ma quali sono le voci relative al maggior vantaggio fiscale?

Il Contratto Assistito ha una ulteriore detrazione fiscale per il proprietario del 30% calcolata sul netto della detrazione ordinaria

In molte città l’Aliquota ICI stabilita dal Comune è inferiore per chi stipula un Contratto Assistito rispetto al Contratto Standard

L’Imposta Annuale di Registro gode di una detrazione del 30% sul valore Totale annuo.

Ma più di tante parole vale un esempio, che io ho calcolato sul Comune di Verona di cui ben conosco le regole e le imposte locali. Ciascuno può, conoscendo le regole del proprio comune, personalizzare il calcolo sul proprio caso.

IPOTESI di partenza:

Canone mensile attuale: 600 euro al mese

Reddito Annuo Lordo del Proprietario (dal mod. 730): 30.000 euro (quindi l’ultimo scaglione per il proprietario è del 38%)

Rendita Catastale dell’Immobile locato: 700 euro

Aliquota ICI del Comune di Verona (per contratto affitto standard): 7 per mille

Aliquota ICI del Comune di Verona (per contratto affitto concordato): 4 per mille

NUOVO Canone Mensile: 550 euro al mese (concordata tra le parti una riduzione di 50 euro al mese…)

Vediamo cosa significa per il PROPRIETARIO:

Quindi, con queste ipotesi di partenza, il Proprietario, pur applicando contrattualmente un canone di Locazione inferiore, GUADAGNA in un ANNO, al netto delle tasse 479,64 euro.

Primo Obiettivo Raggiunto: l’inquilino ha una minor “pressione mensile” e quindi è agevolato a sostenere l’impegno di corrispondere regolarmente il Canone d’affitto.

Secondo Obiettivo Raggiunto: il Proprietario riesce, in un periodo di crisi e di difficoltà economica a guadagnare più di prima con il suo investimento immobiliare!

Ma completiamo l’esercizio in dettaglio: vediamo esattamente quali vantaggi ha ottenuto l’Inquilino:

CALCOLO PER L’INQUILINO:

Quindi, sempre con queste ipotesi, l’Inquilino, avendo un canone di Locazione inferiore, e grazie all’agevolazione fiscale sull’Imposta di Registro RISPARMIA in un ANNO, la somma di 625,80 euro.

Non male come risultato! Per semplicità di calcoli, suggerisco di far partire il nuovo contratto dal mese di Gennaio 2010 e quindi non c’è molto tempo da perdere.

Se qualcuno volesse ricevere gratuitamente il “programmino excel” che ho utilizzato per questi calcoli, è sufficiente che vada sul sito https://www.batterelacrisi.altervista.org/domande_e_risposte.html e mi scriva comunicandomi a quale indirizzo di posta elettronica spedirglielo.

Nella seconda parte dell’Articolo, (che verrà pubblicato prossimamente) preciserò meglio quali sono le operazioni da fare e i costi “una tantum” per l’eventuale chiusura del vecchio contratto d’affitto e l’apertura e la registrazione del nuovo Contratto Assistito.
Nel frattempo parlatene, fate i vostri calcoli e sappiate che, Battere la crisi si può !

A cura di Alberto Barbieri
Autore di “Battere la crisi” e “Difesa Personale”