Come scegliere tra costruire o ristrutturare?

È un dubbio che può dar da pensare sia all’immobiliarista in cerca del suo prossimo lavoro che al privato che ha ricevuto un vecchio immobile in eredità, o che nel cercare casa ne trova una perfetta nelle dimensioni e nella posizione, ma che necessita un intervento radicale.

Chiedere consiglio alle persone più vicine non serve praticamente a nulla anzi non può che essere deviante rispetto alla verità dei fatti, perché la scarsa formazione, l’interesse e l’emotività sono degli elementi che senza dubbio prevaricano la realtà. In che senso?

Ad esempio il coniuge potrebbe essere stato affascinato dallo stile del vecchio immobile e per questo senza nessuna cognizione di causa ipotizzare che il restauro non sia poi così dispendioso. L’agente immobiliare potrebbe invece sconsigliarcelo solo perché si riserva di dirottarci su di un altro immobile. L’ impresario di fiducia non può che vederci un anno di lavoro garantito, pagato ad ore e difficilmente controllabile.

E’ necessario acquisire quei parametri che ci permettono di valutare in modo indipendente questa difficile scelta che caratterizzerà pesantemente la nostra vita.

In Edificare Immobili, potrete leggere i metodi per valutare in anticipo la convenienza a svolgere uno specifico business o intervento immobiliare e la formazione necessaria a districarsi tra indice di edificabilità, metri cubi edificabili, altezza massima, sagoma, e posto.

Ogni singola costruzione e ogni singola ristrutturazione vanno valutate in modo specifico, considerando tutti i parametri che la riguardano e analizzando i risultati dei calcoli di convenienza.

Possiamo tuttavia affermare, in forma del tutto generale e quindi da non prendere assolutamente come parametro assoluto, che la ristrutturazione costa mediamente il 10% in più rispetto alla costruzione. Lo affermo in base all’esperienza di costruzioni e ristrutturazione che ho condotto negli ultimi dieci anni e al confronto che ho avuto con altri immobiliaristi.

Per esempio nell’Italia settentrionale, in molte zone della provincia, realizzare un immobile, dall’acquisto del terreno fino al termine, costa 300€ al metro cubo fuori terra, comprendendo anche la realizzazione dell’interrato. Ristrutturare costa 330€ al metro cubo. In pratica, la presenza di un edificio antico su un terreno è generalmente uno svantaggio per chi intende perseguire un business immobiliare. Generalmente, altre volte invece le specifiche condizioni dell’immobile lo rendono un vantaggio. Ma queste valutazioni tengono conto solo dell’aspetto economico.

Personalmente io ritengo che la costruzione di nuovi immobili, nella grande maggioranza dei luoghi del nostro Bel Paese, o ex Bel paese, non sia un’azione corretta nei confronti della collettività.

Negli ultimi 50 anni abbiamo creato delle periferie mostruose necessarie all’urbanizzazione, processo anch’esso mostruoso. Abbiamo devastato le coste “addobbandole” con una serie interminabile di palazzine dallo stile privo di nome. Abbiamo costruito fino all’interno della Valle dei Templi.

Forse è arrivato il momento di mettersi una mano sulla coscienza e smettere di considerare quel 10% di convenienza che sta brutalizzando il nostro Bel Paese. Il programma necessario per i prossimi anni è molto semplice:

Ristrutturare tutto ciò che possiede un valore storico e artistico;

Ristrutturare e cambiare lo stile degli immobili che sono solidi nella struttura ma non presentano nessuno stile (la maggior parte degli immobili italiani);

Abbattere gli immobili fatiscenti e anche quelli che sembrano solidi ma non lo sono (Come molti immobili de L’Aquila). Costruire al loro posto edifici ad alta qualità e caratterizzati da uno stile specifico omogeneo al luogo di costruzione. Creare temi che caratterizzino i luoghi in base alla loro tipicità culturale;

Abbattere senza ricostruire gli immobili che hanno invaso aree d’interesse storico, artistico, turistico, paesaggistico, o che comunque non rispettano i principi dell’urbanistica e del bello in genere;

Abbattere senza ricostruire le aree industriali dismesse e quelle costruite e mai impiegate;

Infine costruire nuovi immobili solo dove è strettamente necessario.

In questo programma sta la vera convenienza, nel creare anche con gli immobili una nazione più civile che ritorni a essere un vero Bel Paese dall’irresistibile fascino e richiamo turistico.

A cura di Daniele Zagami

Autore di “Edificare Immobili”